La compra de una vivienda es la inversión más importante que realiza la mayoría de las personas. Por lo que antes de realizarla es muy conveniente acudir a un abogado especializado en compraventa de vivienda en Málaga. Así resolverá cualquier duda y obtendrá asesoramiento sobre todas las cuestiones a tener en cuenta.
Se debe pedir asesoramiento a un abogado experto en Derecho Civil antes de la firma de cualquier documento o recibo. También antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.
Precontrato de compraventa
Es frecuente que con carácter previo a la escritura pública se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Se llama precontrato de compraventa de vivienda y sirve para asegurar la operación.
En el precontrato de compraventa figurará el precio de la vivienda. También qué parte queda aplazada, y la manera de satisfacerla, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.
Es habitual en el precontrato que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato. Si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.
Hay que tener en cuenta que el documento privado es un modo valido de formalizar un acuerdo o negocio. Esto significa que si se firma un documento de esta clase, se está obligado a cumplir lo pactado siempre que no sea contrario a la ley. Por eso es muy importante estar bien asesorado antes de su firma por un abogado experto en contratos.
Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para formalizar la compraventa. Al tratarse de un inmueble es necesario realizar en escritura pública notarial para poder acceder al Registro de la Propiedad y también para poder solicitar un préstamo hipotecario al banco.
Consejos antes de una compraventa de vivienda en Málaga
Es importante comprobar si la vivienda está libre o no de cargas, si tiene hipoteca o le pesa algún tipo de embargo.
Con frecuencia existe una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que haya concedido el préstamo o contratar su propio préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta que el comprador, en caso de subrogarse en la hipoteca, asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, y demás condiciones, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar.
Cuando la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota ordinaria que corresponda, siendo conveniente saber su importe.
Habrá que comprobar además que se está al día en cuanto a los pagos de la comunidad de propietario o, si no se está, qué cantidades se adeudan, solicitando al vendedor certificación del presidente o del administrador de la comunidad. El cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse.
Gastos derivados de la compraventa de vivienda
- El Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
- Escritura pública en la notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos derivados de la transmisión.
- Gestoría, que es la factura que cobra el gestor para llevar a cabo determinados trámites.
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son según Ley, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura pública ante Notario (la matriz u original). La parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias). Aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma, los gastos de inscripción registral, y el impuesto de transmisión patrimonial.
El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de transmisión patrimonial (el comprador) no afecta a la Administración, que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo.
En cuanto al IBI del año en curso, de acuerdo con la STS de 15 de junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea.
